醞釀新限外政策封堵外資抄底

分析稱不排除新限外政策出臺

早在去年年底，商務部等部委便出臺外商投資目錄，旨在嚴防外資抄底中國樓市。但由于國際國內(nèi)形勢的變化，外資的進入反而成洶涌之勢。

記者從相關(guān)渠道了解到，目前，商務部正會同有關(guān)部門研究新的限外政策，以加強和進一步規(guī)范對外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。據(jù)分析家介紹，新政策在外資結(jié)算退場時，很可能會延遲結(jié)算時間。

結(jié)算退場政策

不久前，商務部外國投資管理司長李志群回答香港記者的問題時，為了配合國家的宏觀管理，商務部加強了對外投資。商務部將與國家有關(guān)部委聯(lián)合開展工作，加強和進一步規(guī)范對外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

同時，據(jù)相關(guān)人員介紹，國內(nèi)將出臺更嚴格的限外政策，旨在嚴格防止外資的復印。

中國指數(shù)研究院的一位分析人士認為：“而在此情況下，不排除新的限外政策的出臺。”

沿海綠色集團首席經(jīng)濟學家孫飛在接受《華夏時報》采訪時預計，以后政策的著力點會放在外資結(jié)匯離場的時候。主要是把短錢變成長錢，使外資獲利后的退場成本變大。

這一點，外管局有識別能力。孫飛說。

2007年5月，商務部發(fā)布了《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審查和監(jiān)督的通知》，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審查，同時未來必須由地方部門審查的外資房地產(chǎn)公司。

去年11月7日，國家發(fā)展改革委員會、商務部共同發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，中國繼續(xù)限制外商投資高級酒店、別墅、辦公大樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地

《目錄》還指出，新增對外資房地產(chǎn)二級市場交易和房地產(chǎn)中介和中介公司的限制，同時刪除普通住宅用地開發(fā)建設(shè)鼓勵投資類別。

“在當前國際金融環(huán)境下，內(nèi)地房地產(chǎn)的限外政策，可預期會更加趨嚴。3月25日，高通智庫機構(gòu)發(fā)布研究報告時表示。

房地產(chǎn)拐點致外資進入

一邊是嚴防外資進入，一邊卻是熱錢滾滾而入。

目前，中國外資熱錢進入增長率近年來罕見。根據(jù)商務部2月的數(shù)據(jù)，實際上利用外資增加了38%，其中大部分作為游資流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

除了人民幣升值、美國次級債危機等因素之外，國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢也是讓外資蜂擁而入的關(guān)鍵所在。

進入2008年以來，一線城市和部分二線城市的房價出現(xiàn)回調(diào)，部分城市如廣州、深圳等降價接近30%。外資進入復印件的情況很明顯。

2007年一段時間內(nèi)極度擴張，負債累累的開發(fā)人員正在籌集建設(shè)資金。第一太平戴維斯(北京)有人說:有時開發(fā)人員對外資的渴望更強。外資確實計劃復印進入。

同時，業(yè)內(nèi)人士對記者說，一些國家房地產(chǎn)企業(yè)賬戶上只有1億元。

上述說法得到了研究機構(gòu)的證實，高吞吐量智庫機構(gòu)發(fā)表了研究報告書，說:2008年房地產(chǎn)開始，最重要的是行業(yè)資金鏈。由于行業(yè)環(huán)境的變革，目前行業(yè)內(nèi)資金緊張的企業(yè)不在少數(shù)。”

3月27日，有媒體報道說，匯豐、渣打、花旗、東亞等主要外資法人銀行已完成了與央行征信系統(tǒng)的連接測試，正式加入央行征信系統(tǒng)，將可通過該系統(tǒng)查詢貸款者的征信記錄。

此前，熟悉外資銀行運作的人士對記者表示，很多外資銀行都在超出央行的規(guī)定要求，超標準核準地產(chǎn)企業(yè)和個人住房貸款。

中國指數(shù)研究院副院長陳盛認為，限制外資銀行是進一步加強外資監(jiān)督的步驟之一。

香港股份內(nèi)地住宅企業(yè)受到影響

SOHO中國是這項限外政策嚴格的最新犧牲者。該公司原計劃在香港IPO籌集資金150億港元，通過正規(guī)渠道匯入內(nèi)地，支持北京前門的巨大拆遷項目。

但是到現(xiàn)在為止，受國家外匯管制的影響，這筆錢暫時進不去。

實力更強的公司也必須放寬自己的擴張步伐。碧桂園去年11月取消了15億美元的借款計劃，到今年1月為止恢復這個計劃時，借款規(guī)模只有原來的三分之一，而且成本高于正常成本的可轉(zhuǎn)換債務。

即使如此，碧桂園在新加坡市場這次借款募集的資金中，只有10%左右的資金可以進入內(nèi)地市場。其中主要原因是外匯管理局的政策限制。

SOHO中國和碧桂園集團發(fā)售的資金遭遇，反映了許多開發(fā)人員現(xiàn)在面臨的困境。在國內(nèi)受到緊縮貨幣政策的影響，負債累累的開發(fā)人員除了尋求海外上市尋求資金外，沒有辦法，但是這個渠道籌集的資金很難順利地匯入大陸。分析家認為。

對此，高通智庫指出:這對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響是，最近在香港和海外市場IPO等融資的住宅企業(yè)面臨著惡劣的市場環(huán)境，在價格上面臨著很大的壓力。另外，已經(jīng)在海外上市的住宅企業(yè)，再融資也受到壓迫。”