關于住宅建設用地使用權到期后的問題的討論，不僅要在民法領域和經濟政策水平上，還要在憲法上回答。在憲法層面，憲法保護公民的基本人權、房屋權、產權等合法權利，同時憲法確定國家是保障公民實現以上權利的義務人，國民關系的重點是國家為人民服務，國家權利的享有和行使是為了更好地保障公民權利。根據上述考慮，住宅建設用地使用權到期后，最好免費更新，但購房者必須按比例繳納土地使用稅，確保國家代行的土地所有權真正實行，更好地保障所有市民享有的其他合法權利。

一、問題提出

住宅建設用地使用權到期后，如何更新問題成為當前法學界和社會公眾關注的熱點問題，由于該問題與國計民生有關，法律規定不明確，更新方案存在很大爭議。我國《城鎮國有土地使用權轉讓及轉讓暫行條例》第十二條規定居住用地最高使用年限為70年，但未涉及續期方案的具體規定。《物權法》第149條第1項規定:住宅建設用地使用權期滿，自動更新。根據這一規定，住宅建設用地使用權到期后，程序上不需要公開申請自動更新，在這一點上理論界達成共識沒有爭議，但更新時是否需要支付相關費用還不清楚。［1］原本在《物權法》四審稿、五審稿中明確規定，“建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費，續期的期限、土地使用費支付的標準和方法，由國務院規定”。但是送審稿公布后引起廣大人民群眾的恐慌和不滿，人們擔心在有生之年因為土地使用權到期而無處可居。

鑒于問題的嚴重性立法者認為在沒有萬全之策時以不作規定為宜，故取消送審稿中關于繳納土地使用費的規定，并把該問題留待未來有智慧的后人解決。但使立法者始料未及的是溫州20年國有建設用地使用權到期事件提前暴露了續期問題，“溫州事件”也引發了法學界針對續期方案的爭論。關于住宅建設用地使用權到期后如何更新的問題，法學界，特別是民法學界的學者大多提出了自己的意見。其中代表性的觀點①到期后無條件自動更新，不需要支付也不需要納稅的觀點②到期后自動更新，但需要支付土地使用費的2觀點③到期后自動免費更新，但需要征收土地使用稅。3筆者認為，住宅建設用地使用權的更新問題不僅是民法、物權法的問題，也是重要的憲法學議題，需要運用憲法相關知識和規定進行論述。因此，從憲法的角度論證上述觀點的合理性和不合理性。

二、房屋建設用地使用權續期憲法性解讀

《憲法》是我國的根本大法，從憲法的角度分析房屋建設用地使用權續期問題更加深入透徹，憲法的最高效率也決定了憲法水平的論證更加有說服力。從憲法的觀點來說，要從憲法的核心精神和重點內容開始，通過層次論證找到合理的更新方案。

(1)憲法致力于保護市民權利

近代以來或第二次世界大戰以來，憲法取得根本大法的地位，不僅僅是其嚴格復雜的制定和修正程序，憲法還可以將人類社會普遍追求的基本人權內化為自己的根本價值追求，提供最全面、最強的支持和保護，承擔保護市民基本人權、保護社會健康發展的重任。4列寧先生所說的憲法是寫人民權利的紙，中國現行的1982年憲法致力于保護市民權利，這里的市民權利不僅涵蓋了人民生存和發展的基本人權，還涵蓋了市民依法享有的產權。國家尊重和保障人權是1982年憲法的核心精神，該內容在憲法文本第33條第3款中確定。人權是公民生存發展必不可少的權利，因此保障公民生存必不可少的房權也是憲法保障人權的體現。通過對《憲法》第39條第1款《中華人民共和國公民住房不受侵害》這一條文的解讀，也能得出同樣的結論。

房權是公民享有的基本權利，憲法權利，國家應該給予保障。而宅基地是建房用地使用權，沒有宅基地使用權的公民的宅基地使用權是沒有附加的，所以宅基地使用權不能說話更沒有保障，所以給公民宅基地使用權是保障公民依憲享有的宅基地使用權的關鍵，也是憲法保障人權的要求。住宅建設用地使用權是關系到市民生存權的問題，從這個角度來看國家和政府應該積極制定好的政策，保障市民享有長期穩定的住宅建設用地使用權，不應該在更新期間再次向人民征收土地使用費。另外，包括土地確權在內的產權是我國憲法承認和保護的基本權利。

中國《憲法》第13條第3款明確規定公民合法私有財產不受侵害。產權是指產權上的私有權，主要是所有產權價值的權利，包括具有產權性質的公物使用權，如集體所有土地使用權，也包括物權，也包括私有權。住宅建設用地使用權是國家土地所有權上設立的使用權，因此住宅及其土地使用權是公民的合法財產，必須保護。另外，我們需要注意的是，以前城市私有住宅所有者擁有土地所有權，當時城市居民大多租賃公有住宅沒有私有住宅，但擁有私有住宅的城市居民擁有土地所有權，作為土地所有者，他們有依法納稅的義務。在當時特殊的歷史背景下，1982《憲法》在實施時將土地所有權免費收入國有，這無疑符合我國國情和發展的需要，是一個肯定的決定。

對于城市居民個人來說，實質上并沒有影響他們實際使用土地的功能，但是考慮到國家沒有給予任何補償，城市居民享有的土地所有權變成了土地使用權，權利的性質發生了質的變化，國家在新的歷史時代保障了人民的住宅，堅持房子是用來住的，不是用來炒的的觀念，國家在新的時期一定會給人民帶來利益。而且改革開放以來，城市居民購買住宅建設用地使用權支付了高額土地轉讓金。鑒于這種種類，國家也應積極保障住宅建設用地使用權的永久性和穩定性，作為歷史上免費征收市民財產的補償。

(二)保障民權是憲法確定的國民關系的重點

縱觀各國的憲法文本，市民享有憲法規定的一系列基本權利，國家是保障基本權利實現的義務人。當然，公民也應履行基本義務，服從國家管理。鑒于國家和市民之間的管理與被管理、服務與被服務或保障之間的關系，我們需要明確國民關系的重點。一直以來我國《憲法》形成的理念都是國家或政府權力的享有是為了更好的保障公民的權利，公民權利構成對國家公權力的制約和監督。從這個角度來看，國家權力的行使和國家對市民的管理的基本目的是更好地實現全體社會市民的權利，所以應該把保障和保障的關系作為國民關系的核心。在保障公民依法享有的建房用地使用權問題上更是如此，房權是公民衣食住行的基本需求，涉及到公民基本生存問題，國家作為義務人應重點保障。

不應過度強調房地產拉動經濟增長的作用，不應以住宅建設用地使用權多次交換利益。目前，國城市居民解決居住問題的主要方法是購買商品，房價的高度不能忍受很多普通上班族，他們可能需要背負幾十年的住房貸款擁有自己的房地產。在這種情況下，如果繼續征收土地使用費，容易引起不協調的社會矛盾，影響社會穩定。因此，在住房問題上，國家應該根據國家不爭民利，國家不爭民利的原則，保障城市居民的住房權利。另外，根據我國憲法住宅建設用地作為國有建設用地的一種，其所有權由國家享有。

四、結語

房屋建設用地使用權是公民享有《憲法》規定的房權基礎，也是城市居民安居樂業的前提，公法上國家有義務保障其權利的實現。住宅建設用地使用權到期后無償續期，但征收土地使用稅的做法是平衡國家保障公民住宅權和國家行使土地所有權兩者關系的最佳方式，符合長期利益。并且，最近發表的《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》中，關于住宅建設用地等土地使用權到期后的法律安排，文件決定形成全社會對公民財產長期保護的良好和穩定的期待，因此我們可以免費更新安排，保障居民享有的住宅建設用地使用權的長期性和穩定性符合文件精神。進一步證明該更新安排符合國家要求，符合未來發展趨勢。

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